台中律師事務所推薦｜前里長聯手大學教授詐取老里民房產，法院判刑並沒收818萬餘元犯罪所得｜眾城國際法律事務所
新北市三重區發生一起涉及不動產詐騙與偽造文書的案件。 前五順里里長洪嘉仁利用協助年邁里民補發土地所有權狀的機會，與大學兼任教授周育賢共同製造借款及以房抵債的假象，將里民名下房地移轉後出售。新北地方法院審理後，依偽造文書等相關犯罪事實，判處洪嘉仁有期徒刑4年8月、周育賢有期徒刑3年；另名購買房地的吳水木則因故買贓物罪被判處有期徒刑1年4月，犯罪所得共818萬餘元並遭法院宣告沒收。
本案涉及高齡者財產保護、土地登記、偽造文書及不動產交易注意義務等法律議題，也提醒民眾，委託他人辦理權狀補發、印鑑證明或不動產登記時，應妥善保管個人證件及印鑑，避免遭有心人士利用。
文章目錄
案件背景：協助補發權狀竟成為房產詐騙開端
犯案手法：偽造借款關係並移轉不動產
法院判決結果與刑責整理
法院認定購屋者具有不確定故意的原因
高齡者如何避免不動產遭詐騙
不動產詐騙與偽造文書常見問題 FAQ
法律諮詢資訊｜眾城國際法律事務所
1.案件背景：協助補發權狀竟成為房產詐騙開端
根據判決內容，年邁的女性里民於民國111年（2022年）因遺失房地所有權狀，委託當時擔任新北市三重區五順里里長的洪嘉仁協助申請補發。
洪嘉仁陪同里民前往戶政事務所辦理印鑑證明時，取得里民的印鑑章、印鑑證明及身分證影本等資料。之後，他利用相關文件申請補發土地所有權狀，並代替里民收取權狀正本。
然而，依據法院認定，洪嘉仁並未單純協助處理行政程序，而是與周育賢共同利用取得的資料，安排後續不動產移轉程序，導致里民名下房地遭移轉並出售。
這起案件的關鍵，在於當事人原本只是委託熟悉的里長協助辦理文件，卻因個人證件、印鑑及權狀落入他人掌握，進而面臨失去不動產的重大風險。
2.犯案手法：偽造借款關係並移轉不動產
法院判決指出，洪嘉仁與周育賢共同營造里民向周育賢借款917萬元、並同意以房地抵償債務的假象。洪嘉仁誘使里民簽署相關文書，再由不知情的代書協助辦理土地登記申請。
後續由周育賢持土地登記申請文件向地政事務所辦理不動產移轉登記，使里民名下房地轉移至他人名下。
房地完成移轉後，洪嘉仁再與有意購買該房地的吳水木洽談交易，雙方約定以930萬元出售。依判決內容，洪嘉仁事後退還150萬4,000元給吳水木，並將房地移轉登記至吳水木的子女名下。
本案涉及的主要法律爭點
法律爭點 | 案件中的相關情節 | 法律上值得注意的地方 |
偽造文書 | 製造借款及以房抵債的假象，使用相關文件辦理登記 | 文書是否偽造、內容是否不實，以及行為人是否具有犯罪故意，須依具體證據判斷 |
不動產移轉登記 | 利用相關資料及登記文件，將里民房地移轉 | 土地登記程序與文件真實性，可能影響所有權爭議及後續民事救濟 |
詐欺相關犯罪 | 利用里民信任與年邁、行動不便等情況取得房產 | 是否成立詐欺犯罪，須依行為方式、主觀犯意及證據綜合認定 |
故買贓物 | 購屋者在交易過程中出現多項不尋常情況 | 是否明知或具有法律上可歸責的認知與意圖，須依個案證據認定 |
犯罪所得沒收 | 判決宣告沒收犯罪所得共818萬餘元 | 沒收範圍與對象應以判決主文及相關法律規定為準 |
3.法院判決結果與刑責整理
檢方認為本案行為惡劣，曾依加重詐欺、偽造文書、洗錢等罪嫌提起公訴，並建請法院從重量刑。不過，法院對於各被告的參與程度、主觀認知及具體行為分別認定，並非所有遭指控的人都被判有罪。
三名被告的判決結果
人物 | 案件角色 | 法院判決結果 |
洪嘉仁 | 新北市三重區五順里前里長 | 依偽造文書相關犯罪事實判處有期徒刑4年8月 |
周育賢 | 大學兼任教授 | 依偽造文書相關犯罪事實判處有期徒刑3年 |
吳水木 | 購買涉案房地者 | 依故買贓物罪判處有期徒刑1年4月 |
法院另宣告沒收犯罪所得共818萬餘元。至於遭檢方指稱可能協助洗錢或參與詐欺的徐姓民眾，法院認為其並不知情，因此判決無罪。
上述刑度及犯罪所得沒收結果，均以本案判決內容為依據。 若要進一步確認判決是否已確定、是否有上訴或後續審理結果，以司法院裁判書系統為準。
法院為何認為前里長與教授的行為情節重大？
法院指出，洪嘉仁身為里長，原本應遵守法令、服務里民，卻利用里民對里長的信任，趁對方年邁、行動不便且需要協助補發權狀的機會犯案。
至於周育賢，法院認為其具有大學兼任教授身分及相當智識程度，卻仍為個人利益參與相關行為，協助營造里民欠款的假象，讓被害人面臨失去安身之處的重大風險。
法院也考量兩人在偵查期間曾討論如何以不實說法解釋可疑情況，以及至判決時仍未與被害里民達成和解等情節，作為量刑考量因素。
4.法院認定購屋者具有不確定故意的原因
本案另一個值得關注的部分，是購買涉案房地的吳水木雖主張自己不知道房產來源有問題，但法院並未採信其說法，而是依多項交易情況，認定其具有「不確定故意」，並依故買贓物罪判刑。
法院考量的情節包括：
未實際查看房屋： 吳水木過去購屋時通常會進入屋內查看，但本次明知房屋內仍有人居住，卻未進入查看，也未親自向居住者了解情況。
交易條件異常： 購屋過程中，雙方同意必須等待原本居住的里民過世後，才能使用房屋。
所有權移轉時間可疑： 吳水木知道房地所有權是在出售前才移轉登記至周育賢名下。
價金安排不尋常： 交易約定以930萬元出售，事後卻退還150萬4,000元，與一般交易方式有所不同。
法院綜合上述情況，認為吳水木對於房地來源可能存在問題，並非毫無所悉，因而認定其具有不確定故意。
這也提醒不動產買賣雙方，交易價格、產權移轉時間、實際占有狀況及價金支付方式，都是檢視交易是否合理的重要因素。不過，單一異常情況不必然代表犯罪，仍須依個案證據及法律要件判斷。
5.高齡者如何避免不動產遭詐騙
不動產通常是家庭多年累積的重要資產。對年長者而言，委託他人辦理權狀補發、印鑑證明或土地登記等程序時，更應留意文件流向及實際辦理內容。
1. 證件、印鑑與權狀分開保管
身分證影本、印鑑章、印鑑證明及土地所有權狀都可能涉及重要財產權益。不要因為對方是親友、里長或熟識人士，就將所有資料長時間交由同一人保管。
2. 確認委託事項及文件內容
簽署任何文件之前，應先確認文件用途、法律效果及是否涉及借款、抵押、買賣或所有權移轉。對於不理解的內容，可以請可信任的家人、律師或其他專業人士協助確認。
3. 不要在未確認內容前簽名或蓋章
若有人表示文件只是一般行政程序，仍應逐一閱讀內容。尤其涉及不動產的文件，應確認是否包含債務承認、抵押設定、買賣契約或其他可能影響產權的約定。
4. 主動查詢不動產登記資料
若懷疑名下房地遭到不當處理，可向地政事務所了解相關登記資訊及申請程序。發現產權可能遭冒用時，應儘速尋求法律協助，評估是否需要採取民事保全或其他法律措施。
5. 發現異常時，保存證據並及早諮詢
若出現未經同意的簽名、印章使用、借款文件或產權移轉情況，應保存契約、收據、對話紀錄、通知文件及登記資料，並依案件狀況向警方、檢察機關或律師諮詢。
6.不動產詐騙與偽造文書常見問題 FAQ
Q1：別人拿我的身分證影本和印鑑證明，可以直接把房子過戶嗎？
不動產移轉通常涉及特定申請文件、身分及權利關係的審查，並非單憑身分證影本或印鑑證明就必然能完成過戶。但若重要證件、印鑑及相關文件遭不當使用，可能增加產權遭冒用的風險。若懷疑資料遭盜用，應儘速向地政機關查詢並尋求法律協助。
Q2：如果有人偽造借款契約，再用房子抵債，該怎麼辦？
應先保存借款契約、簽名或印章使用紀錄、土地登記資料及相關對話證據，並儘速尋求律師協助，依具體情況評估是否提出刑事告訴、請求確認法律關係或採取民事保全措施。若不動產已經移轉，處理方式會受到登記狀況、第三人權利及其他事實影響，不能一概而論。
Q3：購買中古屋時，買方需要注意哪些事項？
買方應確認土地及建物登記資料、所有權人身分、是否存在抵押權或其他權利負擔，以及房屋目前由誰實際使用或占有。對於價格明顯異常、所有權剛移轉、賣方無法合理說明產權來源，或要求採取不尋常付款方式的交易，應提高警覺並進一步查證。
Q4：買方如果不知道房產是透過犯罪取得，還會被判刑嗎？
是否構成犯罪，須依具體罪名的法律要件、行為人的主觀認知及客觀證據判斷。不能只因購買的房屋後來涉及犯罪，就直接認定買方有罪；但若交易過程存在多項明顯異常，法院可能進一步判斷買方是否具有法律上的故意。
Q5：房產已經被移轉登記，原屋主還有機會追回嗎？
仍須依個案情況判斷，包括移轉登記的原因、相關契約是否有效、第三人是否善意，以及目前產權狀態等。可能涉及刑事程序與民事訴訟，應儘早整理證據並請律師評估可行的救濟途徑。
Q6：遇到不動產詐騙，應該找哪一類律師？
可尋求熟悉刑事案件、不動產交易、土地登記及民事訴訟的律師，協助分析證據、評估刑事責任、確認產權爭議，並判斷是否需要提出告訴或聲請保全措施。實際處理方向仍應依案件資料決定。
7.法律諮詢資訊｜眾城國際法律事務所
面對不動產詐騙、偽造文書、產權移轉爭議或高齡者財產遭不當處分等問題，及早釐清法律關係並保存相關證據，有助於評估後續處理方向。
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本文依據所提供的案件報導內容改寫，目的在於說明案件事實與一般法律注意事項，並非針對個案提供法律意見。實際法律責任及救濟方式，仍應以法院判決、相關法規及具體證據為準。
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