台中律師事務所推薦｜租賃店面隱藏違建致無法開業？黃楓茹律師憑專業訴訟告贏房東與仲介，成功全額連帶求償勝訴！

分類：眾城勝訴專欄 / 租賃與不動產法律特輯  |

⚖️ 勝訴亮點與裁判資訊摘要表
• 裁判字號	臺灣彰化地方法院 114 年度訴字第 634 號民事判決（115年2月12日宣判）
• 案由事件	請求損害賠償事件（租賃店面存有增建瑕疵、無法開業及房仲未盡說明義務）
• 代理律師	眾城國際法律事務所 黃楓茹律師（原告連O舒物理治療師之訴訟代理人）
• 裁判結果	【原告大獲全勝】被告房東應賠償455,106元；被告房仲與房屋仲介公司應連帶賠償471,106元（含退還仲介費16,000元），構成不真正連帶債務！
• 勝訴關鍵	物理治療師租屋擬開設物理治療所，經房東與房仲保證無違建，事後經衛生局現場稽查發現廁所位於使照範圍外之增建違建致否准開業。黃楓茹律師精準主張房東違反民法第423條主給付義務、房仲違反不動產經紀業管理條例第23、24條調查說明義務未交付不動產說明書，成功擊破房東與房仲卸責主張，獲法院採信判賠！

📌 本文文章目錄

1. 案件背景：懷抱創業夢想租店面開設物理治療所，驚覺竟是增建違建遭衛生局否准開業

2. 訴訟爭點與黃楓茹律師之防禦策略攻防：房東主給付義務、房仲調查說明義務與損害因果關係

3. 法院判決結果與黃楓茹律師勝訴績效整理表

4. 逆轉勝關鍵！黃楓茹律師專業訴訟策略與勝訴解析

5. 眾城法律教室：承租商業店面與不動產仲介四大法律常識

6. 租賃與房仲糾紛常見問題 FAQ（官網讀者互動區）

7. 專業法律諮詢資訊｜眾城國際法律事務所

一、 案件背景：懷抱創業夢想租店面開設物理治療所，驚覺竟是增建違建遭衛生局否准開業

許多專業人士（如醫師、物理治療師、藥師等）在籌備獨立開業開設診所或治療所時，尋找合適的店面租賃是創業的第一步。然而，若房屋存在隱蔽的二次增建違建，且房東與不動產仲介業者未據實告知，往往會導致承租人在投入數十萬元甚至上百萬元裝潢、購置昂貴醫療設備後，遭衛生局現場稽查認定不合建築法規而「否准開業」，陷入財產巨大損失與極大法律糾紛之中。

本案原告連O舒物理治療師即面臨此種沉重考驗。連物理治療師計畫於彰化縣員林市區籌設「舒福物理治療所」，於民國113年11月間委託住商不動產埔心中正加盟店（森森房屋仲介有限公司）店長洪O軒進行帶看與居間仲介，看中被告陳O仲所有坐落員林市之建物。帶看過程中，洪O軒與屋主陳O仲均向連物理治療師保證系爭房屋「絕無增建違建」，連O舒物理治療師遂於113年11月19日安心簽訂房屋租賃契約，約定租期5年、月租金34,000元、押租金68,000元，並給付洪宇軒仲介報酬16,000元。

簽約後，連物理治療師隨即展開開業準備，委請設計師繪製平面圖、投入高額裝潢工程、購買醫療傢俱及復健儀器。詎料113年12月間設計師丈量時，發現實際使用面積竟較建物登記面積多出10至20平方公尺。連O舒物理治療師連忙要求房東提供竣工圖確認有無違建，卻遭房東配偶以「屋齡雖久但絕非違建」為由推託。直到114年1月2日向彰化縣政府申請物理治療所開業許可，衛生局於現場稽查後發函通知：該建物之「無障礙廁所空間」根本未坐落在建管單位核發之使用執照面積（1樓41.33㎡、2樓56.28㎡）範圍內，屬未經許可之違章增建，依法正式否准開業申請！

面對已投入的龐大裝潢費、倉儲搬運費與解約損失，房東與仲介業者竟互相推託責任，房東抗辯「簽約時只說供治療所用，沒說不能有違建」，房仲則抗辯「自己是受房東委託非受承租人委託，且不知道衛生局對物理治療所有特殊審查規定，不用負責」。連物理治療師面臨心血付諸流水與巨大經濟壓力，遂委託眾城國際法律事務所黃楓茹律師代理訴訟，向彰化地方法院提起損害賠償訴訟。

二、 訴訟爭點與黃楓茹律師之防禦策略攻防

在訴訟審理過程中，被告房東陳O仲與被告房仲洪O軒、森O房屋仲介公司聘請律師組成了強大的防線，提出各項法律抗辯企圖卸責。然而，黃楓茹律師憑藉極其嚴謹的法學素養與細緻的通訊軟體卷證分析，展開了精準的訴訟攻防：

核心法律爭點	被告（房東與房仲）主張與抗辯	黃楓茹律師訴訟攻防與法院採認認定
房東是否交付合於約定使用收益之租賃物？（民法第423條、226條）	房東抗辯已提供使用執照與所有權狀，同意裝修無障礙廁所。租約雖記載供治療所用，但未明定物理治療所之衛生局審查標準，且未保證絕無違建。	黃楓茹律師出示LINE對話紀錄，證實當房東被通知違建時急忙回應『那是民國70幾年就建好的』，反推簽約時確有『不可有違建』之約定。廁所蓋在違建增建處導致衛生局否准開業，房東顯未履行主給付義務，構成給付不能，應負損害賠償責任。
房仲與仲介公司是否應負連帶賠償責任？（不動產經紀業管理條例第23,24,26條）	房仲抗辯僅受房東委託非居間契約；未製作不動產說明書未違反規定；不知物理治療所特殊開業標準，無相當因果關係。	黃楓茹律師提出LINE對話及匯款單，證實原告給付16,000元仲介費且房仲全程居間協商，成立居間契約。依內政部規定『有無違建』屬不動產說明書法定必載事項，房仲未製作交付說明書且未查證增建瑕疵，致原告受損，應與仲介公司連帶賠償！
損害金額認定與過失相抵抗辯（民法第216條、217條）	被告抗辯原告113年12月知悉面積不符後未立即停工或解約，致裝潢損害擴大，具有與有過失；公證費、保證金、營業損失不應賠償。	黃楓茹律師主張原告因房東拒提竣工圖無法確定違建範圍，且衛生局需等裝潢附掛招牌後方能現場稽查，原告繼續施工乃配合行政規範之正當行為，絕無過失相抵！法院完全採納，判賠裝潢拆除、水電、傢俱儀器搬運倉儲全數必要損失！

三、 法院判決結果與黃楓茹律師勝訴績效整理表

經過臺灣彰化地方法院民事第三庭審理，法官採納了黃楓茹律師極具說服力的法律主張與事證剖析，認定房東陳O仲未履行交付合於約定使用狀態之出租人主給付義務；房仲洪O軒與森O房屋仲介公司未善盡調查與說明義務、漏未交付不動產說明書，均應負損害賠償責任！判決結果整理如下：

當事人 / 角色	訴訟代理人	請求與法律依據	法院判決結果（勝訴績效）
原告 連O舒物理治療師	黃楓茹律師眾城國際法律事務所	民法第226條債務不履行；不動產經紀業管理條例第26條第2項連帶賠償損害	【勝訴大獲全勝】獲得法院判決全額勝訴！被告房東應賠償455,106元；房仲與仲介公司應連帶賠償471,106元！
被告 陳O仲（房東）被告 洪O軒（房仲店長）被告 森O房屋仲介公司	被告共同訴訟代理人鍾O名律師	抗辯已交付房屋、無過失、不負賠償責任，主張原告與有過失請求減免賠償	【被告抗辯全數擊破】法院認定房東與房仲均有重大違約過失，連帶賠償原告裝潢、拆除、搬運、水電及仲介費損失！

四、 勝訴關鍵！黃楓茹律師專業訴訟策略與解析

本案能在面對房東與大型房屋仲介聯手抗辯下取得極為亮眼的勝訴結果，黃楓茹律師展現了極其精準的法律攻防力與卓越的訴訟戰略：

1.  活用民法主給付義務理論，切斷房東卸責藉口：

黃楓茹律師指出，房東交付的租賃物雖然表面上看起來完好，但1樓實際面積較使用執照登記面積溢領10至20平方公尺，且無障礙廁所剛好蓋在二次增建的違建範圍上，導致衛生局現場稽查時直接以「廁所空間不在使用執照面積內」否准開業許可。黃楓茹律師向法官堅定主張：出租人交付無違建、合於行政法規開業目的之租賃物為民法第423條之『主給付義務』，房東交付違建租賃物即屬給付不能與不完全給付，絕不能以『未載明物理治療所審查標準』來推卸責任！

2. 抓緊不動產經紀業管理條例，成功擴大房仲連帶賠償責任：

房仲洪O軒抗辯其係受房東委託而非承租人之居間人。黃楓茹律師當庭提出轉帳16,000元之明細與LINE對話，證實房仲為雙方媒介租約並收取報酬，依法成立居間契約。更重要的是，黃楓茹律師精準引用《不動產經紀業管理條例》第23條、第24條及內政部『不動產說明書應記載事項』，強調『建物有無違建瑕疵』係法定強制必須調查並記載之事項。房仲未製作說明書且未告知違建，顯有重大過失，黃楓茹律師成功依同條例第26條第2項，促使法院判決仲介公司與房仲個人承擔『連帶賠償責任』！

3. 嚴密反駁過失相抵抗辯，全額捍衛當事人裝潢與搬運拆除損失：

被告房東與房仲辯稱原告知悉面積不符後未立即停工導致損害擴大。黃楓茹律師透過行管法規舉證：衛生局審查物理治療所必須等待現場裝潢完成、掛上招牌後方進行現場查驗，原告在無法取得竣工圖釐清違建範圍下繼續施工，乃配合行政驗收之必要作為。黃楓茹律師的堅定辯護獲法官完全採納，一舉擊破被告過失相抵的主張，為當事人爭取到裝潢費（313,750元）、電話網路解約金（8,660元）、房租（30,250元）、公證費（3,750元）、水電費（446元）、傢俱搬運費（3,150元）、醫療儀器倉儲搬運費（60,000元）、裝潢拆除費（35,100元）及仲介費退還（16,000元）等全數核心損害！

👩‍⚖️ 承辦律師：眾城國際法律事務所 · 黃楓茹律師

【律師簡介與專長】黃楓茹律師深耕不動產租賃與買賣糾紛、商業契約爭議、政府採購法專案、重大刑事辯護及貪污案件等專業領域。黃律師辦案細緻嚴謹，擅長從龐雜的通訊紀錄與行政法規中，為當事人梳理出最堅實的證據鏈，成功為無數受害承租人、消費者與企業爭取勝訴權益，深受當事人高度信任與推薦。

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五、 眾城法律教室：承租商業店面與不動產仲介四大法律常識

承租商業店面開設診所、餐廳、補習班或各類營業場所時，法律細節繁多。眾城國際法律事務所提醒廣大創業者與承租人，應特別注意以下四大法律常識：

1.  租賃物存在隱藏違建致無法合法開業，房東需負給付不能責任：

依民法第423條規定，出租人應交付合於約定使用收益之租賃物。若承租店面係供特定營業使用（如物理治療所、診所、補習班），且房屋存在二次增建違建導致無法通過消防、衛生或建管開照審查，房東即構成給付不能與債務不履行，承租人有權依法終止租約並請求損害賠償！

2.  房仲業者依法負有『調查與說明義務』，漏未交付不動產說明書需連帶賠償：

依不動產經紀業管理條例第23條及第24條規定，房仲業者在帶看與簽約時，依法必須製作並交付『不動產說明書』給承租人。建物有無違建或增建屬於法定必載事項！若房仲未製作說明書或未如實調查告知，依同條例第26條第2項，仲介公司必須與房仲經紀人員負連帶損害賠償責任。

3.  契約記載『現況出租』，並不能完全免除房東隱瞞違建之法律責任：

許多房東在租約中會記載『現況出租』，企圖以此免除房屋瑕疵責任。然而，若房東或房仲口頭或通訊軟體中保證無違建，或違建瑕疵係隱蔽且導致重大契約目的無法達成者，『現況出租』免責條款並不能豁免房東交付合法租賃物之主給付義務！

4.  了解『不真正連帶債務』，確保權益獲得雙重保障：

當房東與房仲均對承租人負有給付或賠償義務時（房東負契約債務不履行責任、房仲負侵權或管理條例連帶責任），在法律上構成『不真正連帶債務』。承租人得向房東與房仲同時求償，任一被告給付後，其他被告在給付範圍內同免責任，極大確保了承租人債權之實現。

六、 租賃與房仲糾紛常見問題 FAQ（官網讀者互動區）

Q1：如果租店面時房仲口頭保證沒有違建，但事後發現有增建，該如何蒐證？

答：建議保留帶看及簽約前後與房仲、房東的所有 LINE 對話紀錄、語音訊息、對話錄音或電子郵件。此外，應要求房仲提出『不動產說明書』；若房仲未製作說明書，該對話紀錄即可作為房仲未盡調查說明義務之關鍵證據。

Q2：因為店面違建無法開業，已經投入的裝潢費、家具運費可以向房東要求賠償嗎？

答：可以！依據民法第226條債務不履行損害賠償之規定，承租人因信賴房屋能合法開業所支出的必要費用（如裝潢費、裝潢拆除費、儀器與傢俱搬運費、水電費、電信解約金等），均屬於因房東違約所受之損害，依法均得請求全數賠償。

Q3：簽約時有支付『房屋仲介費』，因為房屋違建無法開業，仲介費可以要求退還嗎？

答：可以！依不動產經紀業管理條例及民法居間相關規定，若房仲未善盡調查與說明義務，致居間契約目的無法達成，承租人得請求房仲及房屋仲介公司連帶退還仲介報酬並賠償損害。

Q4：遇到租賃違建糾紛或房仲不給不動產說明書時，應該何時尋求專業律師協助？

答：建議在發現建物面積與登記不符或收到主管機關否准通知的第一時間，即應委請專業律師協助評估。律師能協助進行存證信函催告、現場證據保全、終止租約，並在訴訟中同時向房東與仲介公司爭取最大連帶賠償！

【眾城國際法律事務所 聯絡資訊】

• 事務所名稱：眾城國際法律事務所

• 專業律師團隊：黃楓茹律師、周思傑律師、陳漢洲律師、吳瑞堯律師、潘正雄律師、林松虎律師、吳淑芬律師、朱坤茂律師等專業律師團隊

• 事務所地址：400 台中市中區光復里民權路 102 號 6 樓

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• 官方網站：https://www.ci-law.com.tw/

• 專業服務領域：不動產與租賃糾紛、房屋仲介爭議訴訟、重大刑事辯護、貪污治罪條例專案、政府採購法爭議、公司法律顧問

• 免責聲明：本文依據臺灣彰化地方法院 114 年度訴字第 634 號民事判決書內容撰寫，旨在進行實務勝訴案例宣傳與法律常識普及，非針對特定個案提供法律意見。具體個案之法律分析與救濟途徑，仍應以實際證據及專業律師諮詢為準。

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